Derecho Romano I - Derecho Reales Pretorianos - T24

A.      Derechos reales principales

a.       Ius in agro vectigale

b.      La enfiteusis

c.       La superficie

B.      Derechos reales accesorios

a.       El pacto de fiducia

b.      La prenda o pignus

c.       La hipoteca

1)      ENFITEUSIS

a.       Concepto

Es un derecho real enajenable y transmisible, que da pleno goce de un fundo a una persona con la obligacion de cultivarlo y pagar un canon anual.

Es un derecho real de carácter predial, constituido sobre un fundo ajeno, para usar, gozar y disponer del el en la forma más amplia, pero sin ser propietario.

La enfiteusis es un contrato especial

b.      CARACTERES

No concede al enfiteuta la propiedad del fundo.

Es a perpetuidad

Se contrae la obligacion de cultivar del fundo. Facere

Es transmisible a los herederos

El hecho de ser un derecho real pretoriano, perpetuo, transmisible a los herederos y oneroso, la diferencia del usufructo.

c.       CONSTITUCIÓN

- Por convención seguida de cuasi-tradición. Recordemos que la cuasi tradito es el medio de transmitir los derechos.

- por prescripción. Aquí se siguen las mismas reglas que la usucapión, o sea, los requisitos para usucapir y el tiempo de 10 años entre presentes y 20 entre ausentes.

d.      Extinción

- Por destrucción del fundo

- por renuncia de la enfiteuta

- por la muerte y capitis deminutio máxima

- por el advenimiento de la condición y llegada del termino.

- por incumplimiento de las obligaciones del enfiteuta.

En Derecho justinianeo la enfiteusis es el derecho enajenable y transmisible a los herederos de usar y disfrutar muy ampliamente de un fundo ajeno, con la obligación de cultivarlo (no deteriorarlo) y pagar un canon anual al propietario del mismo. Pero la concepción de la enfiteusis como derecho real sobre cosa ajena tal como aparece en la compilación de Justiniano, es el resultado de una lenta evolución a través de las épocas clásica y postclásica. El mismo significado de la palabra enfiteusis, de origen griego, tiene mucho que ver con los precedentes históricos del instituto, pues equivale a plantación o cultivo de lo no plantado o inculto. Veámoslo.

Solo fundos rústicos.

Se dispone de la propiedad pero no puede transmitir la propiedad. Un Hacer.

Ya incluso desde época republicana, el Estado u otros entes públicos, como municipios y colonias, solían conceder a perpetuidad el uso y disfrute de terrenos públicos (agri vectigales) para que así fuesen cultivados y no quedasen yermos e improductivos, con la obligación por parte del cesionario de pagar una contraprestación llamada precisamente vectigal. En principio tal relación jurídica tenía las características típicas de un contrato de arrendamiento entre el propietario que cedía las tierras (arrendador) y el que recibía el uso y disfrute de las mismas mediante pagos periódicos (arrendatario), sin embargo, dado que el disfrute era concedido a perpetuidad se planteó la duda entre los juristas si tales relaciones debían ser contempladas más bien como ventas que como arrendamientos. De estas dudas jurisprudenciales hay constancia en las Instituciones de Gayo (3, 154), prevaleciendo la tesis que consideraba tales relaciones como arrendamiento (magis placuit locationem conductionem esse). Éste era ya un sólido precedente.

Pero además, hacia finales de la época clásica, y fundamentalmente a partir de Constantino (324 d.C.), a la vista del estado calamitoso de las tierras cultivables y para atraer a campesinos y agricultores, se fueron consolidando otras formas de concesión tanto de tierras públicas como privadas, que recibieron diversas denominaciones y cuyo contenido nos aparece incierto. Para hacer más atractiva la oferta, tales concesiones se efectuaban a largo plazo o a perpetuidad y con una renta inferior a lo usual con la obligación, eso sí, por parte de los cesionarios de mejorar los cultivos.

Bien pronto los diversos tipos de concesiones tienden a unificarse bajo la denominación común de ius emphyteuticum, pero fue el emperador Zenón en una novela del año 476 (C. 4, 66, 1) quien resolvió definitivamente la cuestión siempre discutida entre los juristas sobre la naturaleza del derecho enfitéutico, configurándolo como un derecho sui generis, con propio concepto y definición (conceptionem definitionemque habere propriam), distinto de la venta y el arrendamiento

2)      LA SUPERFICIE

a.       CONCEPTO

Es un derecho real pretoriano, enajenable y transmisible, que atribuye al superficiario el pleno goce y uso de un edificio construido por él, en terreno de un tercero, con autorización de este. La superficie es un arrendamiento de terreno no edificado, que se entregan al superficiario para que este construya y se beneficie con el uso y goce del edificio levantado.

La superficie era en el antiguo Derecho romano un derecho real, transmisible inter vivos y mortis causa, que incluía un pleno disfrute del edificio levantado en suelo ajeno.

En el Derecho Justinianeo puede definirse la superficie como un derecho real enajenable y transmisible a los herederos, que atribuye a su titular (superficiario) el pleno goce de un edificio construido sobre suelo ajeno.

El derecho real de superficie entraña una quiebra del antiguo principio superficies solo cedit, esto es, la superficie accede al suelo, entendiéndose por superficie todo lo que se eleva por encima del mismo. Según este principio, todo lo que se construía o edificaba sobre suelo ajeno pertenecía al propietario del mismo, como si se tratase de un caso de accesión, no existiendo la posibilidad de constituir sobre la superficie un derecho real separadamente del suelo.

b.      CARACTERES

El arrendatario solo debe pagar el canon y edificar.

El derecho del superficiario es transmisible a sus herederos.

El superficiario puede ceder, enajenar e hipotecar el derecho de superficie.

El concedente (quien entrega el terreno), conserva la propiedad del terreno y adquiere el edificio construido.

El pretor protegía al superficiario con el interdicto de superficie para hacer valer su derecho contra quien lo desconociere; aun contra el propietario del terreno.

c.       EXTINCIÓN

Destrucción total del edificio o que sufra daños, que impidan destinarlo al uso que se le daba (a menos que el superficiario construya uno nuevo).

Por confusión. El arrendatario adquiere la propiedad del terreno.

La superficie se extinguía por destrucción total del fundo. Es importante destacar que la destrucción del fundo no extinguía la superficie, ya que se reservaba un derecho de reconstrucción.

3)      IUS IN AGRO VECTIGALE

Consiste en el arrendamiento, hecho a perpetuidad, de los municipios o particulares, mediante el pago de un canon o vectigali. No es un arrendamiento ni tampoco una venta por que se da a perpetuidad y es transmisible.

Hecho sobre terrenos públicos, que son extra comercio, pero cuando se realiza este acto jurídico se convierten en intra comercio.

No es un arrendamiento, pues el arrendamiento es temporal y este era a perpetuidad. El canon era pagado al Estado.

Ejercía todos los poderes de un propietario, pero no lo era, pues el propietario era el Estado.