Derecho Romano I - Limitaciones de la Propiedad - T21

LIMITACIONES A LA PROPIEDAD

1)    Por voluntad del propietario

a.       El propietario que otorga a una tercera persona el ius utendi sobre su cosa, le da el derecho de usar su cosa y el derecho de habitarla.

b.      El propietario que otorga a una tercera persona el ius utendi y el ius fruendi, le concede al tercero el uso y disfrute de su cosa, por lo cual se le llama entonces usufructuario y al propietario que solo conserva el ius abutendi, viene a ser llamado nudo propietario.

c.       El otogamiento de ciertas ventajas sobre su fundo en favor de un fundo vecino perteneciente a otro propietario que es lo que se llama establecer una servidumbre real o predial, que podía ser urbana o rural. Si la cosa solo procura utilidad al propietario se dice que está libre de todo gravamen, pero si procura utilidad a otra persona o al fundo de otro se dice que está grabada con una servidumbre.

2)    Por causas de vecindad

Se implanto en la ley de las XII tablas para evitar conflictos entre los fundos vecinos.

a.       El propietario de un fundo debía deja entre su fundo y el fundo del vecino un espacio libre de dos pies y medio, por esta razón una línea de tierra de 5 pies, separaba los fundos y las casas. Esta faja de terreno no podía adquirirse por usucapión.

b.      El propietario que efectuara obras que afectaran el curso natural de las aguas podía ser obligado a destruirlas mediante la utilización que el vecino afectado hacia mediante la actio aquae pluviae arcendae, para reestablecer las cosas a su anterior estado.

c.       En el caso de que un edificio amenazara ruina, el vecino de este podía ejercer la actio damni infecti¸ para que el propietario del edificio ruinoso le granizada con una caución los posibles daños que él podía sufrir en caso de que el edificio se derrumbara, si el propietario se negara en reparar el edificio. Para la caución era solo necesario la amenaza de ruina.

d.      Se prohibían aquellas construcciones que oscurecieran las construcciones del vecino, para ello se debía ejercer la actio novis operae, por parte del que resultara perjudicado por la obra nueva.

e.      Al vecino se le permitía cortar las ramas y talar los árboles de otro, si se proyectaban sobre su fundo. Si aquel se oponía, el interesado está autorizado para utilizar la actio arburibus caedendi.

f.        En caso de existir indeterminación acerca del límite o lindero del fundo propio con el vecino podía, cualquiera de los propietarios, ejercer contra el otro la actio finium regundorum, con el objeto de solicitar el deslinde de los fundos colindantes.

3)    Por motivo de interés publico

a.       El paso obligado por una finca privada cuando la vía publica contigua se ha hecho intransitable, o para dar acceso a un rio público, o a ser posible el uso de sus orillas; mientras que se repara la vía publica contigua.

b.      La prohibición de enterrar, incinera o inhumar en fundos que se hallaban dentro de la ciudad.

c.       La prohibición de demoler sin permiso oficial los edificios urbanos y en Constantinopla la obligación de mantener y construir en determinada forma urbanística.

4)    Por exigencia morales

Por exigencias morales se la propiedad se limitó en favor de los esclavos

a.       Los propietarios que entregaban sus esclavos a las fieras sin previo permiso de los magistrados.

b.      Los que abandonaban los esclavos viejos y enfermos.

c.       Los que maltrataban sin motivos justificados a sus esclavos, como podía ser el castigo de un crimen por ellos cometidos.

Estos propietarios podían ser expropiados por el magistrado que procedía a la venta forzosa de los mismos, consistiendo la indemnización en el precio. Estas disposiciones aparecieron como limitaciones morales al derecho del propietario, pero acabaron por convertirse en jurídicas. Justiniano concibió estas limitaciones como impuestas por el interés público.

5)    Por concepto de copropiedad

Entendiendo por copropiedad la propiedad múltiple o mancomunada, o sea, la relación jurídica en la cual a una pluralidad de sujetos le corresponde la propiedad de una cosa.

a.       Que las facultades jurídicas de los copropietarios sobre la cosa común están limitadas, por cuanto ninguno puede totalmente ejercer su derecho.

b.      Que solo dos o más personas pueden ser dueñas de una cosa cuando la tienen en comunidad de bienes.

c.       Que la copropiedad es una limitación de la propiedad.

DEFENSA DE LA PROPIEDAD.

1.       La Reivindicación

La actio reivindicatio o acción reivindicatoria es utilizada por el propietario que no posee la cosa para reclamar la restitución de la misma de quien la posee, previo reconocimiento de su derecho.

En contra de:

Objeto de la acción:

Esta acción debe ejercitarse contra el que estuviera en posesión de la cosa y puede tener por objeto bienes muebles o bienes inmuebles, correspondiendo a quien invoca la propiedad de la cosa la carga de la prueba.

Poseedor de buena fe y mala fe

Cuando el propietario ejerce la acción reivindicadora, había que distinguir en la buena o mala fe del poseedor.

Si actuó de buena fe, hace suyos los frutos de la cosa antes de la notificación, luego de esta, es responsable de los frutos.

Si actuó de mala fe, debe indemniza al propietario por los frutos consumidos y devolver los frutos de la cosa no consumidos antes de la notificación y después de esta, responde por los frutos, aun en los perdidos por caso fortuito.

EL CONDOMINIO

Concepto

Según un principio fundamental romano, no es dable la existencia de una propiedad ejercida por varios individuos sobre la misma cosa.

Si la propiedad es exclusiva, en cuanto que una no puede pertenecer in solidum a varias personas, se admite todavía una comunidad de propiedad por cuotas ideales, esto es, sin atribución de partes físicas.

Esta pluralidad de derechos de propiedad sobre la misma cosa, conocida por los romanos con el nombre communio, puede ser voluntaria o incidental.

1)    CLASES

a.       Condominio voluntario: de la voluntad concorde de varias personas –que actúan así de conformidad con las reglas del contrato de sociedad. (adicional a los elementos esenciales del acto juridico incluye el afectio societatis (querer estar en sociedad y ostentar el trato de socio), fin economico comun a todos los socios).

b.      Condominio incidental: (Communio incidens) de un hecho que queda al margen de toda decisión o determinación de los sujetos. Ej: la herencia, en que los herederos son copropietarios del patrimonio heredado.

La primera figura del condominio es el consortium inter fratres o la comunión universal de bienes constituidos entre los filifamilia a la muerte del pater

2)    CARACTERÍSTICAS Iglesias Pág. 192

a.       Es el régimen del ejercicio dominical  in solidum y no en ejercicio pro partes. Todos los socios ejercen los mismos derechos de todos los bienes de la sociedad.

b.      Cada uno de los consortes es dueño de la totalidad, y de consiguiente, tiene el pleno poder de disposición sobre la cosa.

c.       Todo pertenece a todos. El poder integro de cada uno sólo se ve limitado por el ius prohibendi del otro condominio.

d.      Cualquier condómino puede enajenar la cosa o manumitir el esclavo común, con la consecuencia de transmitir la propiedad de aquella y declara la libertad de este.

Denominada también “condominio” en la antigua Roma, la copropiedad se refería a la situación jurídica concreta en la cual dos o más personas tenían en común o compartían la propiedad de una cosa. Configuraba lo que en la época moderna se denomina condominio, copropiedad o comunidad, dependiendo del Derecho en el cual se aplique.

Este tipo de comunidad podía ser voluntaria siempre y cuando fuese el producto del acuerdo de los copropietarios, como por ejemplo las cosas que se aportaban a una sociedad o eran adquiridas en común. También podía ser incidental, la cual se daba en los casos en que se constituía independientemente de la voluntad de los condóminos, dos ejemplos claros de ella son la herencia y el legado, los cuales correspondían a diversos coherederos o legatarios. 

La concepción romana del término fue mutando con el correr del tiempo. Ulpiano (jurista romano), por ejemplo, consideró que “no puede ser de dos íntegro el dominio o la posesión, ni cualquiera ser señor de parte de la cosa, sino que tiene en parte el dominio de la cosa sin dividir”. Esta relación se expresaba manifestando que las personas eran titulares de la cosa pro indiviso, o sea, como si el todo no perteneciere a cada uno, sino por partes o cuotas indivisas, por tanto, cada uno de los condóminos tenía derecho a una cuota parte, ya fuese ideal o abstracta del bien que se encontraba en condominio.

Dicho concepto de la copropiedad es una referencia en cuanto al derecho de acrecer o ius adcrescendi, que expresaba la extensión ipso iure del derecho que poseía cada propietario sobre las partes abandonadas por los otros. Y por otro lado, el ius prohibendi, que consistía en la potestad de cada uno poder oponer su veto, arbitrario y absoluto, a iniciativa de cualquier otro copropietario del bien común.